Mặt bằng giá bất động sản nói chung đã tăng vọt lên 50%, có nơi cả 100% và thậm chí 200% chỉ trong vòng vài năm trong khi mức tăng trưởng kinh tế khoảng gần 7%/năm, mức tăng thu nhập bình quân đầu người ở mức 7-8%/năm.

Thị trường bị “bơm” lên, tăng giá bất động sản vượt quá xa thu nhập

Trên đây là những con số được Công ty Cổ phần Báo cáo Đánh giá Việt Nam (Vietnamreport) đưa ra tại báo cáo “Các xu hướng lợi nhuận theo ngành kinh tế năm 2019 – 2020” vừa được công bố.

“Từ những con số trên cho thấy, mức tăng giá bất động sản vượt quá xa tốc độ tăng trưởng thu nhập bình quân đầu người”.

Theo báo cáo, tại thời điểm cuối quý I/2019, rủi ro của thị trường bắt đầu tăng. Trên thị trường chứng khoán đã có gần 100 doanh nghiệp kinh doanh với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng.

Thông thường, giá trị hàng tồn kho lớn rất hay xuất hiện ở các doanh nghiệp ngành bất động sản do đặc thù riêng về ngành nghề này là doanh thu phụ thuộc nhiều vào chu kỳ bán hàng kéo dài đến vài năm. Trong số 40 doanh nghiệp đang có tồn kho lớn nhất thị trường có tới 20 doanh nghiệp bất động sản bị liệt kê vào nhóm có tỷ lệ giá trị hàng tồn kho cao với giá trị của mỗi doanh nghiệp đều trên 2.000 tỷ đồng. Tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển của thị trường bất động sản trong ngắn hạn.

Thị trường bất động sản 2019
Giá cả thị trường đã bị “bơm” lên vượt quá sức mua thực của nền kinh tế vào thời điểm hiện tại. Trong ngắn hạn, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những “rung lắc” nhất định nhằm thiết lập các mặt bằng giá mới phù hợp hơn.


Một khảo sát khác của Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM cho thấy, khoảng 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020.Đơn vị này cũng nhấn mạnh: “Tồn kho cao minh chứng rằng giá cả thị trường đã bị “bơm” lên vượt quá sức mua thực của nền kinh tế vào thời điểm hiện tại. Tình hình này kéo dài sẽ dẫn đến một cuộc “tháo chạy” trong tương lai, trước khi thị trường ổn định và tăng trưởng trở lại trong dài hạn.

Đáng chú ý, hầu hết các đối tượng trên đều có nhu cầu căn hộ 1-2 phòng ngủ, giá bán khoảng trên dưới 1 tỷ đồng/căn và được trả góp tối thiểu 15 năm. Nhưng họ lại đang gặp nhiều rào cản để tiếp cận nhà ở, nguyên nhân chính là do hệ thống chính sách nhà ở xã hội chưa đầy đủ, chưa sát thực tế; Nguồn cung các sản phẩm nhà ở xã hội quá ít, không đáp ứng được nhu cầu rất lớn của xã hội; Giá nhà cao, gấp từ 20-25 lần so với thu nhập bình quân, trong khi các nước phát triển chỉ ở mức từ 5-7 lần.

Ghi nhận từ thực tế cho thấy, mức giá bất động sản quá cao khiến giấc mơ sở hữu nhà, của đại bộ phận người thu nhập thấp, đang ngày càng xa vời. Tại TP.HCM hiện nay gần như không có căn hộ nào có giá khoảng 1 tỷ đồng, phải 2 – 3 tỷ đồng trở lên mới mua được căn hộ tầm trung 2 phòng ngủ.

Con số thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM  cũng cho thấy cho thấy, hiện căn hộ giá bình dân gần như về con số 0. Năm 2018, thống kê tỷ lệ nhà giá rẻ 400 đến 500 triệu còn 2% nhưng bước sang năm 2019 thì phân khúc này gần như “tuyệt chủng”.

Sẽ có những “rung lắc” lập mặt bằng giá mới phù hợp

Đánh giá về thị trường bất động sản năm 2029 nhiều ý kiến cho rằng đây là năm khá khó khăn với nhiều doanh nghiệp. Xét về triển vọng ngành, bất động sản vẫn được giới phân tích đánh giá khá thận trọng trong giai đoạn này vì những rủi ro mang tính ngắn hạn. Các loại hình bất động sản thương mại có thể bị ảnh hưởng do các vấn đề về pháp lý, xây dựng dự án, quy hoạch vẫn còn ách tắc, mặt bằng lãi suất cho vay dự báo tăng và xu hướng siết chặt tính dụng đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, theo dự báo, trong ngắn hạn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ có những “rung lắc” nhất định nhằm thiết lập các mặt bằng giá mới phù hợp hơn. Các biến động thị trường là cách để thanh lọc mạng lưới doanh nghiệp, loại bỏ các doanh nghiệp yếu kém nhằm thúc đẩy thị trường phát triển bền vững hơn trong giai đoạn tới.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia cũng chỉ ra một loạt thách thức mà thị trường bất động sản sẽ phải đối mặt trong năm 2020 trong đó có niềm tin của nhà đầu tư. Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản EZ Việt Nam niềm tin của nhà đầu tư có sự lung lay khi tình trạng “dự án ma” nở rộ trong năm qua hoặc sự đổ vỡ trong những mô hình bất động sản mới. Tâm lý đó khiến thanh khoản trên thị trường có thể đi xuống, giá bán vì vậy khó tăng.

Trong số các phân khúc, ông Toản cho rằng trong năm 2020, chung cư và bất động sản nghỉ dưỡng sẽ gặp thách thức nhất.

Đánh giá về nguồn cung trong thời gian tới, ông Hà Quang Hưng, Phó cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) dự báo, nguồn cung bất động sản nhà ở tại Hà Nội, TP HCM giảm do không có nhiều dự án mới được phê duyệt triển khai, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở giá thấp.

Đối với thị trường đất nền, sau diễn biến từ vụ việc của Công ty Alibaba rao bán các dự án “ma”, công tác quản lý của chính quyền sẽ chặt chẽ hơn, khó có dự án mới ra hàng. Theo ông Hưng, nhà đầu tư và người mua để ở thực trong năm tới đều e ngại việc mua – bán bất động sản đất nền nên dự báo nguồn cung và lượng giao dịch ở phân khúc này sụt giảm mạnh.

Ông Hưng cũng cho rằng, thị trường bất động sản du lịch tại một số địa phương như: Quảng Ninh, Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Nam, Kiên Giang… sẽ có diễn biến tương tự do sự “vỡ trận” của một số dự án vào cuối năm 2019 cũng như những thông tin bất lợi của các dòng sản phẩm trong phân khúc này.

Hồng Khanh/Vietnamnet