Cẩn thận với “bom hẹn giờ” CONDOTEL

Không khéo, sự kiện Cocobay ngưng trả lợi nhuận cam kết 12%/năm có thể là điểm khởi đầu cho cuộc khủng hoảng chu kỳ 10 – điều rất không mong đợi.

Việt Nam cần hết sức cẩn thận với “quả bom hẹn giờ” condotel

Tiếng Anh có thành ngữ “too good to be true” (tốt không thể tin được). Với bất kỳ ai, khi có cơ hội đầu tư với suất sinh lời 12% và có thể vay nợ với lãi suất thấp hơn đó (8% chẳng hạn) đều biết có thể làm giàu bằng cách vay nợ thật nhiều để đầu tư. Khi đó chỉ có việc ngồi mát ăn bát vàng.

Nếu tất cả mọi người đều có cơ hội như vậy thì ắt hẳn phải có gì đó trục trặc mà nó sẽ bục ra một lúc nào đó trong tương lai vì “too good to be true”.

Dòng tiền có được từ mô hình condotel để chủ đầu tư trang trải chi phí vận hành, trả lãi cho khách hàng và lợi nhuận cho mình chính là tiền cho thuê căn hộ. Để có thể trả được lợi suất 12%/năm thì số tiền thu được phải cao hơn rất nhiều

Ví dụ, để có thể trả lãi 120 triệu đồng cho căn hộ có giá 1 tỷ đồng (tính đơn giản) thì mỗi tháng tiền cho thuê dành để trả lãi là 10 triệu đồng. Cộng với chi phí vận hành, lãi của chủ đầu tư thì hàng tháng số tiền thuê phải lớn hơn rất nhiều.

Trong thực tế, thị trường căn hộ cho thuê ở TPHCM, nơi được xem là sôi động nhất cũng rất khó để có được tỷ suất 12% của số tiền cho thuê chia cho giá trị căn hộ.

Chủ đầu tư chỉ có thể trả được suất sinh lợi 12% khi giá các căn hộ liên tục tăng và chủ đầu tư liên tục có các căn hộ bán ra thị trường và có nhiều người mua. Chu kỳ này sẽ sụp đổ khi nhu cầu mua không còn nữa. Phải chăng thị trường ở Việt Nam đã đến ngưỡng này?

Trên thực tế, cho dù ngành du lịch có sự bùng phát trong mấy năm gần đây, nhưng kết quả kinh doanh ngành này rất thấp.

Do vậy, cách thức huy động vốn theo dạng ngân hàng mờ (shadow banking) này sẽ đến lúc cáo chung và gây ra những hậu quả rất lớn.

Sự kiện Cocobay là rất đáng quan ngại. Do vậy, Chính phủ và các cơ quan chức năng liên quan cần phải tính toán những giải pháp cần thiết để lường đoán và ứng phó với các tình huống không mong đợi có thể xảy ra.

Lịch sử loài người đã chứng kiến rất nhiều các cuộc khủng hoảng tài chính bởi thuật giảo kim – biến đá thành vàng không có thật. Gần đây nhất là cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Cơ chế như thế nào sẽ được giải thích ở status sau.

Huỳnh Thế Du/Diendanbatdongsan

Accordion Panel

Việc các chủ đầu tư không thực hiện cam kết, cộng với sự thả nổi cho condotel phát triển đang là nguyên nhân “giết chết” thị trường condotel và nạn nhân chính là khách hàng.

Giữa tháng 6/2019, TP Đà Nẵng ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài đã cấp cho một dự án bất động sản nghỉ dưỡng trên địa bàn.

Việc dừng trả lợi nhuận cam kết là “cú sốc” đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng

Cú sốc cho nhà đầu tư

Sau khi tìm hiểu, được biết dự án bị thu hồi sổ đỏ tại TP Đà Nẵng là của Công ty 586, phát triển trên đất có mục đích sản xuất – kinh doanh – thương mại – dịch vụ, trong đó có căn hộ condotel. TP Đà Nẵng đã đưa ra phương án thu hồi sổ đỏ có thời hạn lâu dài và cấp lại sổ đỏ chỉ còn thời hạn 39 năm.

Thông tin này được xem là “cú sốc” đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, đặc biệt thách thức với các dự án condotel, biệt thự biển lâu nay vẫn được quảng cáo là có sổ đỏ lâu dài.

Sự việc chưa kịp lắng xuống thì cách đây vài ngày, Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) – chủ đầu tư dự án Cocobay phát đi thông báo, từ 1/1/2020, Công ty chấm dứt việc chi trả lợi nhuận như đã cam kết trong hợp đồng khi mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng.

Viện dẫn lý do cho rằng “việc kinh doanh loại hình condotel thời gian qua vẫn gặp nhiều khó khăn do tính pháp lý chưa được hoàn thiện, gặp nhiều vướng mắc. Dù đã nỗ lực rất lớn nhằm thực hiện cam kết về lợi nhuận với khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng, song tập đoàn này vẫn đành phải xin lỗi vì đã không thể thực hiện được chi trả lợi nhuận cam kết lên tới 12% như đã hứa trong hợp đồng”.

Trước đó 2 – 3 năm, nhiều khách hàng cũng tố một chủ đầu tư condotel ở Nha Trang không trả lợi nhuận cho khách hàng, khi khách hàng mua dự án được hứa trả 9 – 10% lợi nhuận/năm. Theo lý giải của chủ đầu tư, nguyên nhân là do lượng khách không đạt đủ công suất nên không có lợi nhuận và chỉ có thể có lợi nhuận từ năm thứ 3, 4 đi vào vận hành.

Chia sẻ với DĐDN mới đây, lãnh đạo một sàn giao dịch lớn tại Hà Nội cho biết, đây là điều khiến ông không bất ngờ khi rủi ro từ cam kết lợi nhuận đã được cảnh báo từ trước.

Ông cũng tiết lộ, chừng hơn 4 năm trước ông được mời bán một dự án trên với mức cam kết khủng, hoa hồng cũng khủng nhưng sau khi nghiên cứu mức cam kết chủ đầu tư đưa ra cho khách hàng vị lãnh đạo này đã từ chối tham gia bán hàng vì cho rằng đây là điều “không tưởng”.

Ông cũng khuyên chủ đầu tư chỉ nên làm thí điểm 1 toà để đảm bảo việc thanh khoản cũng như tính khả thi của dự án. “Nhưng họ không nghe và quyết định đổi tên thành một dự án có tên rất mỹ miều và đồng loạt xây hàng chục toà nhà. Và hậu quả bây giờ là hàng chục ngàn khách hàng lãnh đủ”.

“Như vậy, trong vòng một đến hai năm qua khoản tiền chi trả cho người mua thực chất là việc dùng mỡ nó rán nó. Tức giá trị căn hộ bị thổi phồng và sau đó dùng số tiền đó dành để trả ngược lại cho người mua” – vị này cho biết.

Doanh nghiệp bất an

Bình luận về vấn đề cam kết lợi nhuận đầu tư condotel, ông Michael Piro – Giám đốc điều hành Indochina Capital cho rằng, những lời hứa hẹn lợi nhuận 8-12% tại Việt Nam là điều không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra mức lợi nhuận như vậy.

“Theo kinh nghiệm của chúng tôi, đạt được mức lợi nhuận như vậy là vô cùng khó. Các nhà đầu tư và người mua nước ngoài đã bắt đầu cảm nhận được rõ những rủi ro của việc cam kết lợi nhuận cao và bắt đầu từ chối các giao dịch trên cơ sở này”, ông Michael Piro nói.

Thay vì đưa ra các mức lợi nhuận cam kết, vị này cho rằng các nhà phát triển bất động sản du lịch cần quan tâm nhiều hơn đến uy tín như việc tham gia của các đơn vị quản lý tầm quốc tế. Ngoài ra, cần đảm bảo tính minh bạch khi làm việc với người mua…

Có một thực trạng gây bất lợi đến thị trường bất động sản du lịch biển Việt Nam đã được ông Lee Pearce – Tổng Quản lý Novotel Phu Quoc Rerort, đại diện Tập đoàn Accor Hotel chỉ ra đó là việc nhiều trong số các nhà đầu tư condotel chỉ nhăm nhăm tính đến chuyện huy động được vốn, xây dựng công trình và bàn giao cho đơn vị quản lý, đơn vị quản lý sẽ phải cố gắng nhưng không đáp ứng đầy đủ những hứa hẹn cam kết với khách hàng. Đó là cách làm được ông Lee Pearce gọi là “Take money and run – Kiếm được tiền và chạy”.

“Đây là một cách làm làm giảm tính cạnh tranh cả về uy tín của chủ đầu tư, gây sự cảnh giác cao độ về xét cấp tín dụng, thận trọng khó khăn từ tổ chức tín dụng, cuối cùng là những dự án này sẽ làm giảm giá trị dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng gây ảnh hưởng chung không tốt đến thị trường và Việt Nam. Vì vậy sẽ phải khắc phục tình trạng này càng sớm càng tốt”, ông Lee Pearce đề xuất.

Bàn về câu chuyện condotel tại thị trường Việt Nam, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển thừa nhận condotel mọc lên quá nhiều trong thời gian ngắn nhưng không có thực chứng về hiệu quả sinh lời. Ngay cả những khu vực rất thuận lợi về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng rất hiếm có condotel nào hoạt động thành công như cam kết.

“Việc nhà nước buông lỏng quản lý, thậm chí có dấu hiệu “bật đèn xanh” cho chủ đầu tư các dự án condotel làm bậy cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường condotel đổ vỡ” – ông Hiển khẳng định.

Về phía các chủ đầu tư, nhiều doanh nghiệp thừa nhận họ đang lo lắng khi đến nay pháp lý cho loại hình này vẫn lơ lửng, nguy cơ mất lãi cao, ngân hàng không hỗ trợ vay… và đặc biệt, sức hấp dẫn condotel trong con mắt người mua nhà ngày một giảm.

Lúc này được cho là khoảng dừng để cơ quan quản lý và các chủ đầu tư có thể nhìn lại và đánh giá những thành công, cũng như hạn chế của các dự án đã phát triển trong thời gian qua. Từ đó, hoàn thiện sản phẩm cũng như sớm quyết định số phận của loại hình căn hộ này.

PHƯƠNG UYÊN/Diendanbatdongsan

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *

0903 580 680